Согласование полученных результатов оценки

Размеры: площадь застройки 6667 м2, строительный объем - 20000 м3, высота - 3,0 м.

Обоснование для расчета: УПВС №28, таблица 45.

Восстановительная стоимость 1 м3 аналогичного здания согласно УПВС № 28, табл. 45, для 2 территориального пояса в ценах 1969 года составляет

С = 25,5 руб.

Поправочный коэффициент для 2 территориального пояса К=1,07,

Исходя из вышеизложенного С=25,5*1,07=27,3

Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1969 г. на 01.02.84 г.

1,18 х 1,06

Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1984 г. на 01.10.91 г.

1,57 х 1,04

Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1991 г. на 01.01.2005 г.

27,034

Определение восстановительной стоимости здания

Таким образом, согласно приведенных расчетов, восстановительная стоимость здания аналога в ценах на 03.10.2007 года, составляет: 30145592 рублей (Тридцать миллионов сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто два) рубля. По данным ЖЭКО № 3, в данном здании общая площадь занятая под квартиры (без лестничных маршей, площадок и других помещений общего пользования) составляет 4824 м2. Следовательно восстановительная стоимость 1м2=30145592/4824=6250,0руб.

Таблица 5

Износ оцениваемого объекта: И=12,90%

С учетом износа 6250,0-12,9%(износ)=5444,0руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200340руб.

Восстановительная стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 в ценах на 03.10.2007 года с учетом ценностного коэффициента, износа составляет:

,00 рублей (двести тысяч триста сорок рублей 00 коп.)

Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу

При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж - метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.

В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;

· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости оцениваемых объектов.

Анализ рыночного спроса и предложений позволил установить стоимость аналогов, предлагаемых на рынке. После произведения необходимых расчетов по определению износа и корректировки остаточной стоимости на условия рыночного спроса в исследуемом регионе, результаты оценки сведены и представлены в таблице.

Таблица 6

поправки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Объект оценки

Ч-Гуркина

Строителей

Чаптынова

Общая площадь (жилая) м2

33,2

34,1

36,4

36,8

Цена предложения т.р.

1 500

1 690

1 810

Дата продажи

авг.2007

сент.2007

сен.2007

Поправка на уторговывание т.р.

10000

15000

20000

Скорректированная цена

1490000

1675000

1790000

Поправка на площадь

1

1

1

1

Скорректированная цена

1490000

1675000

1790000

Поправка на планировку

0,95

0,95

1

1

Скорректированная цена

1415500

1591250

1790000

Этаж/этажность

1/5

1/5

1/5

1/5

Поправка на этажность

1

1

1

1

Скорректированная цена

1415500

1591250

1790000

Отделка

простая

Простая

Простая

простая

Поправка на отделку

1

1

1

1

Скорректированная цена

1415500

1591250

1790000

Вес аналога

0,3

0,3

0,4

Взвешенная цена

424650

477375

716000

1618025

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Похожие статьи ...

Национальная безопасность и ее роль в стабилизации экономики
Сегодня в России вполне реальными стали угрозы: дестабилизации и кризиса экономики, превращения ее "в сырьевой придаток мира", ослабления обороноспособности, потери целостности и независимости нашей страны, духовного и материального обнищания и вымиран ...

Общая оценка финансового состояния предприятия на примере ОАО Волжская генерирующая территориальная компания
Одной из целей финансового анализа является оценка финансового состояния предприятия. Поскольку финансовое состояние предприятия характеризуется совокупностью показателей, отражающих процесс формирования и использования его финансовых средств, то в рыночной эко ...