Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли - методом сравнения продаж;

при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного - методом остаточной стоимости земли;

при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли - методом капитализации арендного дохода;

при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде - применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

Перейти на страницу: 1 2

Похожие статьи ...

Обеспеченность экономики России рабочей силой
Состояние и развитие общества в значительной степени определяется количеством и составом его населения. Важнейшим элементом экономической системы являются человеческие ресурсы, занятые в различных отраслях экономики. Человек является активным участником и факто ...

Народнохозяйственное значение, экономическая эффективность и пути ее повышения в отрасли овцеводства
Овцеводство является важной отраслью сельского хозяйства. Значение овцеводства огромно. Большая часть территории России размещена в зоне с суровыми зимами, что обусловливает потребность в теплой одежде. Овцеводство является источником шерсти, шубных и меховых ов ...