Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:

. Стоимость капитала не меняется.

. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

. Стоимость капитала не меняется.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.

= I/R

. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

Похожие статьи ...

Основы экономического анализа и его практическое усовершенствование на предприятии ООО Сорский ферромолибденовый завод
Обеспечение эффективного функционирования предприятий требует экономически грамотного управления их деятельностью, которое во многом определяется умением ее анализировать. С помощью экономического анализа изучаются тенденции развития, глубоко и системно исследую ...

Малый бизнес и его роль в рыночной экономике. Развитие малого бизнеса в Республике Беларусь
Предпринимательство является одной из наиболее активных форм экономической деятельности. Поведение людей, как известно, обостряется, когда они рискуют чем-то (имуществом, падением популярности, деньгами, положением и т.д.). Предприниматели не всегда знают, прод ...