Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

текущей и будущей экономии на налогах;

доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:

. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R).

. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода.

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

- площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы или издержки;

условно-переменные или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

Перейти на страницу: 1 2 3

Похожие статьи ...

Народнохозяйственное значение, экономическая эффективность и пути ее повышения в отрасли овцеводства
Овцеводство является важной отраслью сельского хозяйства. Значение овцеводства огромно. Большая часть территории России размещена в зоне с суровыми зимами, что обусловливает потребность в теплой одежде. Овцеводство является источником шерсти, шубных и меховых ов ...

Метод расчета оптимального межоперационного баланса затрат и результатов производства промышленного предприятия на примере ЦБК
баланс затраты себестоимость прибыль рентабельность Существуют традиционные методы планирования, однако на сегодняшний день они не способны передать точно сущность ситуации. Их погрешность при расчётах слишком велика. По этой причине был разработан новый мет ...