Методика оценки стоимости недвижимости

Средняя взвешенная (более близким к дате оценки годам придается больший вес как отношение числа лет до начала периода анализа к сумме чисел лет периода анализа)

(200.1 +195.2 + 210.3 + 220.4 + 240.5)/15 = 220 тыс.руб.

Если ожидается сохранение тенденции изменения дохода, то используется регрессионный анализ

Тип зависимости

r

значения у при х= 1, .,8 (годы)

1

2

3

4

5

6

7

8

у = а + b* х

у = 181,5+10,5* x

0,928

192

202,5

213

223,5

234,0

244,5

255

265,5

у = а + b* 1пх

у = 190,84+23,14* ln(х)

0,82 ·

-

-

-

-

-

-

-

-

у = а* b x

у = 183,64.1,05 x

0,93

192,8

202,4

212,4

223,0

234,1

245,6

257,9

270,7

у - а*х b

у = 191,68*с 0.107

0,83

-

-

-

-

-

-

-

-

Для расчетов выбраны зависимости у = а + b * x и у = а. b x по величине коэффициента корреляции.

Для прогнозных величин ЧОД можно принять любую из этих двух зависимостей или простую среднюю из них, распространив расчет на требуемое число лет вперед (обычно не более 5).

В доходном подходе стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / R

где R - коэффициент капитализации.

Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При этом учитывается:

· сумма будущих доходов;

· время (сроки и продолжительность) их получения;

· величина коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации включает в себя доход на капитал ( return on capital ) и возмещение капитала ( return of capital ; capital recovery ).

Доход на капитал [отдача ( yield )] - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и риск, т.е. за использование денежных средств в течение определенного времени.

Возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Сумму дохода на капитал и возмещение капитала назовем возвратом капитала.

Подчеркнем, что типичный инвестор в приносящую доход недвижимость имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по риску проект.

Инвестированный капитал должен быть возвращен в размере вложенных средств вместе с вознаграждением за его использование.

Возврат инвестиций складывается из возмещения инвестированного капитала и дохода на инвестированный капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций используются измерители, называемые нормами возврата.

Перейти на страницу: 1 2 3

Похожие статьи ...

Метод расчета оптимального межоперационного баланса затрат и результатов производства промышленного предприятия на примере ЦБК
баланс затраты себестоимость прибыль рентабельность Существуют традиционные методы планирования, однако на сегодняшний день они не способны передать точно сущность ситуации. Их погрешность при расчётах слишком велика. По этой причине был разработан новый мет ...

Нормирование оборотных средств в организации и определения их потребности
Размер оборотных средств, необходимых организации доя нормальной производственной деятельности, определяется и устанавливается организацией путем разработки норм и нормативов оборотных средств. Эти средства должны обеспечить постоянную потребность организации в ...