Методика оценки стоимости недвижимости

В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капиталюации или капитализации по норме отдачи

. Потенциальный валовый доход (ПВД).

. Действительный валовый доход (ДВД)

ДВД = ПВД-ПТ, (1)

где ПТ - потери от несдачи части площади в аренду и неплатежей; устанавливаются на основании рыночной информации, а не конкретного оцениваемого объекта.

. Операционные расходы ( OF ) - обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта (страхование, налоги на землю, имущество; коммунальные расходы; текущий и отложенный (резерв фонда возмещения) ремонт, управление имуществом; зарплата эксплуатационного и обслуживающего персонала, вывоз мусора), т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

. Чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР (2)

. Денежный поток после обслуживания долга

ЧОД-ОД. ( 3)

. Денежный поток после уплаты налогов

ЧОД-ОД-НЛГ. (4)

Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.

Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рынка.

Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода -действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.

Аренда - передача имущества собственником во владение другому лицу на договорных условиях. Важным элементом арендных оценок являются экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

Арендная плата - экономические отношения равноправных партнеров - арендодателя и арендатора - по распределению* вновь созданной стоимостное процессе использования арендованного имущества.

Арендная плата (АП) слагается из амортизационных отчислений на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) - ( AM ), средств на капитальный ремонт объекта аренды (Ск), операционных расходов (ОР), части прибыли, создаваемой при использовании арендованного имущества (Па).

Ам, Ск в соответствии с их назначением не включаются в состав чистого операционного дохода, который зависит от Па и соотношения между контрактной и фактической величинами операционного расхода (ОР).

Необходим внимательный анализ договоров аренды недвижимости, в том числе их условий, структуры и размера арендной платы:

по типу арендной платы:

• контрактная (по договору);

• рыночная (наиболее вероятная на открытом рынке);

• завьппенная (заниженная) против рыночной из-за особых условий договора; процентная (например, от выручки арендатора-предпринимателя).

по характеру арендной платы

• с постоянной арендной платы;

• с переменной арендной платой (изменение в определенные моменты в течение срока договора);

• с индексируемой арендной платой;

• с процентной арендной платой - базовой и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

по структуре арендной таты

• валовая аренда - все расходы несет арендодатель;

• абсолютно чистая аренда - все расходы несет арендатор;

· чистая аренда - эксплуатационные расходы распределены между арендодателем и арендатором.

Очень важное замечание - при расчете дохода надо вычленить только тот доход, который дает недвижимость (ее материальная составляющая) и не учитывать доход от бизнеса, т.е. предпринимательской деятельности действующего предприятия.

Для прогнозных величин чистого операционного дохода используется ретроспективные данные за 3-5 лет. Допустим, мы имеем такой ряд:

Годы

1995

1996

1997

1998

1999

ЧОД, тыс. руб.

200

195

210

220

240

Возможны три варианта расчета:

Простая средняя ( 200 +195 + 210 + 220 + 240) /5 = 213 тыс.руб.

Перейти на страницу: 1 2 3

Похожие статьи ...

Особенности определения затрат на производство продукции
Рыночная экономика определяет конкретные требования к системе управления предприятиями. Необходимо более быстрое реагирование на изменение хозяйственной ситуации с целью поддержания устойчивого финансового состояния и постоянного совершенствования производства в ...

Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используе ...