Методика оценки стоимости недвижимости

В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капиталюации или капитализации по норме отдачи

. Потенциальный валовый доход (ПВД).

. Действительный валовый доход (ДВД)

ДВД = ПВД-ПТ, (1)

где ПТ - потери от несдачи части площади в аренду и неплатежей; устанавливаются на основании рыночной информации, а не конкретного оцениваемого объекта.

. Операционные расходы ( OF ) - обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта (страхование, налоги на землю, имущество; коммунальные расходы; текущий и отложенный (резерв фонда возмещения) ремонт, управление имуществом; зарплата эксплуатационного и обслуживающего персонала, вывоз мусора), т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

. Чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР (2)

. Денежный поток после обслуживания долга

ЧОД-ОД. ( 3)

. Денежный поток после уплаты налогов

ЧОД-ОД-НЛГ. (4)

Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.

Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рынка.

Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода -действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.

Аренда - передача имущества собственником во владение другому лицу на договорных условиях. Важным элементом арендных оценок являются экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

Арендная плата - экономические отношения равноправных партнеров - арендодателя и арендатора - по распределению* вновь созданной стоимостное процессе использования арендованного имущества.

Арендная плата (АП) слагается из амортизационных отчислений на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) - ( AM ), средств на капитальный ремонт объекта аренды (Ск), операционных расходов (ОР), части прибыли, создаваемой при использовании арендованного имущества (Па).

Ам, Ск в соответствии с их назначением не включаются в состав чистого операционного дохода, который зависит от Па и соотношения между контрактной и фактической величинами операционного расхода (ОР).

Необходим внимательный анализ договоров аренды недвижимости, в том числе их условий, структуры и размера арендной платы:

по типу арендной платы:

• контрактная (по договору);

• рыночная (наиболее вероятная на открытом рынке);

• завьппенная (заниженная) против рыночной из-за особых условий договора; процентная (например, от выручки арендатора-предпринимателя).

по характеру арендной платы

• с постоянной арендной платы;

• с переменной арендной платой (изменение в определенные моменты в течение срока договора);

• с индексируемой арендной платой;

• с процентной арендной платой - базовой и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

по структуре арендной таты

• валовая аренда - все расходы несет арендодатель;

• абсолютно чистая аренда - все расходы несет арендатор;

· чистая аренда - эксплуатационные расходы распределены между арендодателем и арендатором.

Очень важное замечание - при расчете дохода надо вычленить только тот доход, который дает недвижимость (ее материальная составляющая) и не учитывать доход от бизнеса, т.е. предпринимательской деятельности действующего предприятия.

Для прогнозных величин чистого операционного дохода используется ретроспективные данные за 3-5 лет. Допустим, мы имеем такой ряд:

Годы

1995

1996

1997

1998

1999

ЧОД, тыс. руб.

200

195

210

220

240

Возможны три варианта расчета:

Простая средняя ( 200 +195 + 210 + 220 + 240) /5 = 213 тыс.руб.

Перейти на страницу: 1 2 3

Похожие статьи ...

Модели антикризисного управления на примере предприятий пищевой промышленности
антикризисный управление Антикризисное управление является особым типом управления, обладающим общими чертами для управления и собственными специфическими характеристиками, основанными на проблемах, решамеых именно этим видом управления. Антикризисное управлени ...

Конкурирующие цели развития фирмы в рыночной среде
У каждого предприятия должны быть свои цели, которые должны, как минимум, оправдывать его существование. Как максимум, цели должны быть амбициозные, но теоретически достижимые. Чем более высокие цели, тем больше шансов их реализовать. Поэтому, прежде всего, ...