Методы рыночной оценки

. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Определение чистого операционного дохода

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

.

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании доходного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего участка.

Определение потенциального валового дохода

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости и др.

Характеристики сопоставимых объектов для определения средней ставки арендной платы производственно-складских помещений

Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник информации

Собственник, тел. 785-97-88

Собственник, тел. 217-34-56, 217-39-38

Собственник, тел. 763-22-85

Собственник, тел. 509-40-94

Местоположение

г. …

г. …

г. …, 3-й … проезд

г. …, Малино

Общая площадь кв. м

2 000

800

400

80

ОСЗ 2-х этажное, отапливаемое, со всеми коммуникациями, высота потолков 4-5 м

Отапливаемое, охрана, удобный подъезд

На территории базы, отапливаемое, со всеми коммуникациями

На территории складского комплекса

Уровень отделки помещений

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Ставка арендной платы, долл./кв. м/год

$90

$90

$96

$96

Средняя ставка арендной платы, долл./кв. м/год

$93

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Похожие статьи ...

Конъюнктура российского рынка труда
Задание: опишите существующую конъюнктуру (соотношение и качество спроса и предложения) на российском рынке труда. Постройте кривые спроса и предложения на различные категории персонала или на труд работников различных профессий (разнорабочие, высококвалифициров ...

Основы экономики предприятия
Наблюдая этапы развития экономики нашей страны, можно сделать вывод, что проблем в этой области у нас, очень много. Переход от плановой экономики к рыночной прошел очень длительный и трудный путь. Масштабный кризис, который вверг страну в политический, экономиче ...