Методы рыночной оценки

. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Определение чистого операционного дохода

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

.

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании доходного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего участка.

Определение потенциального валового дохода

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости и др.

Характеристики сопоставимых объектов для определения средней ставки арендной платы производственно-складских помещений

Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник информации

Собственник, тел. 785-97-88

Собственник, тел. 217-34-56, 217-39-38

Собственник, тел. 763-22-85

Собственник, тел. 509-40-94

Местоположение

г. …

г. …

г. …, 3-й … проезд

г. …, Малино

Общая площадь кв. м

2 000

800

400

80

ОСЗ 2-х этажное, отапливаемое, со всеми коммуникациями, высота потолков 4-5 м

Отапливаемое, охрана, удобный подъезд

На территории базы, отапливаемое, со всеми коммуникациями

На территории складского комплекса

Уровень отделки помещений

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Рабочее состояние

Ставка арендной платы, долл./кв. м/год

$90

$90

$96

$96

Средняя ставка арендной платы, долл./кв. м/год

$93

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7

Похожие статьи ...

Конкурентоспособность экономики России
Россия - часть мировой экономики, и это свершившийся факт. Наиважнейшая цель Правительства России: создание конкурентоспособной экономики, обеспечивающей лидерство страны на международном рынке. Анализ конкурентоспособности экономики России, определение её места ...

Методы и инструментарий государственного регулирования экономики
Вопрос о целях, границах и возможностях государства в области регулирования экономики - один из центральных и в экономической теории, и в реальной хозяйственной практике. Концепции минимализма, централизма, дирижизма, трактующие желательную и возможную степень у ...